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教你看清 淘宝网 上海法律拍卖房的猫腻

时间:2019-10-23 12:49 来源:未知 编辑:admin

核心提示

司法房产拍卖并非我门想的那么黑暗,百度上的帖子也不可全信,如果有资金有心里准备,在房价没有到达香港的价位之前可以尽快出手。首先老司机来解答这个问题,为什么不限购呢...

  司法房产拍卖并非我门想的那么黑暗,百度上的帖子也不可全信,如果有资金有心里准备,在房价没有到达香港的价位之前可以尽快出手。首先老司机来解答这个问题,为什么不限购呢,根据各个地区的情况和政策不等,目前北京的拍卖房已经限购了,那么上海的司法拍卖房还没有被限购,政策是各个地方都是不一样的。也就是说政策是地方政府出台的,那么问题来了,为什么法院拍卖房不限购?法院不限购就是,法院是国家中央机构,(法大于政)。这里是一个专业的多年的老司机给你良心建议 不看是损失。很多人被限购,或者想捡漏,想了解拍卖房,但无从得知专业知识,想卖拍卖房又提心吊胆,这里讲一下具体的流程,以及需要注意的坑。大家如果有什么疑问,也可以在这里留言,或者私信留下微查特,我看到会尽量回复。

  筹备:准备资金,资金充足,(拍卖房需要一次性付清全款)提交押金,押金一般是 房子起拍价的10%-20%左右,报名参与(如果你是在上海的想拍上海的房子的 我这里可以告诉你不用付全款操作的方法 我是在上海的其它地区我没有经验)

  付款:在规定的时间内支付全款(上海的可以做贷款 具体操作 留言给我,贷款需要付贷款额的一个点的银行审核费用,如果非要问问为什么?我只能说银行也不是天使机构呵呵)

  材料:拍下后 ,联系法院,拿到司法拍卖所需的材料文件 也就是判决书,如果自己去跑的线个月一年的都有,排队不用说,看法官心情,有时候你需要暗示他们 红包大大的有。如果委托给中介就会方便的多。1-3个月搞定

  很多人都说司法拍卖水很深,那是没有拍卖过的人自己吓唬自己,也是螃蟹行为,我爬不出去你也别爬出去,我买不起你也别买的仇富心理的人 大把。当然是投资就有风险,风险都是存在的,而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要准备充分,也是可以规避,或者降低的。

  另外除了 淘宝以外(淘宝没有拍卖交易税费但是百分之99是 全税 的而拍卖行的和法院自主拍卖的就 各税 这里再说下各税和全税 各税 3个点全税 3个点的各税5.6个点的上家的未满五年的税 全税就是房子总价的8.6%的税,而各税就是3%个点 ) 各地的法院也会自主拍卖 注意:法院自主拍卖是没有拍卖行的税费的:如果是通过拍卖行的需要缴纳3%的税费的。权衡哪里可以省钱就在那里拍 当然是有合适的房源的情况下。

  1:房产,产权是否清晰,是否有纠纷?多少纠纷,有没有债权人 有几个等等2:业主,或者住客的居住,出租情况,自己是否愿意搬走?出租,租期多久?3:户口问题,几个?是否有意愿迁出

  首先,最最重要的是,对于区域的要求和了解,自己需要对房屋的价格,价值有一个足够的了解。交通,学区毕竟很多人需要准备子女就读的问题,所有自己需要了解的都了解清楚了,后面参与竞拍过程中,心里是有底的。

  锁定目标之后,就可以开始打探房子的产权问题,以及住户问题了。首先可以尝试通过淘宝公布的信息,查到拍卖的法院,然后去网上找该法院的网址,查询和这套房产有关的判决信息。个人和银行债务关系这种拍卖比较干净,个人和个人纠纷这种就很麻烦。很多房子是找不到对应的判决信息。因为法院的案子太多了,他们不会把每一套的房子的所以我们个人想了解的信息一一清楚的公布。毕竟法院是法院嘛 这个大家懂得

  然后可以去小区找物业打探一下,可以通过物业打听到住户的购房时间(用来推算是否满两年,是否满五年),住户的物业费,水费缴纳情况(了解住户当前的经济情况,和居住情况),住户是否有购买车位(一般一手买房的人,购买的车位都是挨着单元电梯口的,这个可以购买决策加分)。物业了解到,当前房屋应该是有人住的,就可以尝试直接敲门咨询了(房子为什么被拍卖,房子是几手的,住户和业主的关系,拍卖后住户怎么办,房子名下有没有挂靠小孩的户口)通过上面的调研,基本上可以排除产权纠纷隐患,住户不配合迁出问题,以及户口纠纷维护了。这几个最大的风险排除之后,就是准备竞拍了。淘宝的司法拍卖,必须提交押金报名,每个房产报名押金金额不一样,并且必须有2人或者2人以上提交押金报名参与,拍卖才会有效 如果没有人报名 你需要找一个托儿,让他们也交了押金报名参与。(预防万一没有人喜欢这套房子,出现拍卖无效的情况)拍卖过程就是一个标准的拍卖博弈了。每个人都有自己的底线,但是每个人都希望用最少的钱拿下,推荐的策略是,一方面通过报价表示自己势在必得(例如前期大幅度加价),一边不断观察对方报价(观察对手报价的涨幅,时间间隔),猜测对方的底价。

  这里有几个技巧可以提一下,一个是出价的时间,可以卡在最后的2分5秒出价,这样由于没有触发“2分钟内报价则延长5分钟规则,你的对手只有2分钟思考加价策略,而他们一旦出手,必然触发延时5分钟,那么你就确保自己始终有5分钟思考加价策略。另一个是可以抢点,竞拍的后期,大家都是你一万,我一万的磨价的,但是遇到5的倍数价格时候,不妨跳一步(例如本该轮到自己出249的,不妨直接跳到250),抢这些点,赌对手的底线的倍数(如果对方底线万的线万,他就会放弃。否则让他出了250万,你就要251万报价才能赢了)。或者你的心理价位是260万 你可以直接出到250万 ,这样对手发现你是势在必得的,它可能会出到251万那么最后出到260万,我保证对手会放弃的。最后想说一下,这些小技巧都是小技巧,最终是否拍下,关键还是谁的底线更高,这也是第一条说的,要足够了解市场行情,以及自己的需求,才能定下一个合适的底价。 心理价位越高的到的机会久越高,不要有捡漏的心理。

  完成拍卖之后,第一件事就是筹钱。拍卖有一个要求就是必须在短期内全款支付,这一点务必注意。有一些银行会告诉你可以贷款,贷款会有一些问题的(银行怕担责任,所以不会在拍卖之前和你签订任何合同,以及给予任何承诺,这里也算是有一些风险)你可以准备两套方案,银行贷款首选,找人借钱备选。也有一些机构可以做过桥贷 费用有些高。

  如果自己跑,首先建议先联系房管局,咨询司法拍卖房产过户需要的注意事项,以及那些证明材料;然后联系法院(拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式),明确告诉法院的人你需要哪些材料,抬头怎么写,要几份,哪些地方文字必须怎么填等等,法院一般都会配合你完成的,然后约定一个时间,跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。(避免出错白跑浪费时间 你需要反复确认,

  拿到法院材料之后,首先要求法院解封房产,有些地区需要和法官一起去的,比如上海 确认解封之后,立刻去房管局解除抵押(如果房子是银行要求查封的,那么往往房产是抵押在银行手上的),解除抵押之后,房产就彻底清白了(无查封,无抵押)。房产清白之后是最危险的,需要立刻开始过户手续(因为房产解封之后,房子就是清白的,自由的。如果这个时候原业主拿着房产证去过户给他人,可能会引起麻烦。)

  洗白的同时,可以拿着法院的材料,直接要求房管局查原业主的该房产是否当地唯一,以及购房时间满几年,出具证明。(这个流程目前有些混乱,法律上似乎不允许查他人房产信息,但是不查又无法确认税费等) 这个时候如果有专业机中介构操作就会简单的多

  拿到双方的房产信息之后,加上法院的材料,加上房产清白证明(房产无查封,无抵押状态的证明),就可以单方面提出过户申请,申请提出后,需要登报公示若干天(登报由房管局操作,我们等就可以了)登报环节结束之后,房管局会通知你过去交契税,以及土地所有权变更等手续,办理完成之后,就是X个工作日后领不动产证了。在办理过户过程中,和原业主沟通车位交易,家电等交易 装修等等 (法院拍卖不包括装修以及房屋内可移动物品的)户口问题一上海为例:我只操作上海的房子所以外地的我不懂,恕:我无能为力,很多外地人是没有落户条件的,所以大部分房子,尤其是新房子新小区,是没有户口的 。如果有户口,是不影响你的户口迁入的,哪怕你再次转手卖掉也是不影响下一买家的户口迁入的,如果有买家在意 你可以让步给一些优惠。另外如果此原房东的户口不迁走,他以后需要办理的一些资料什么的都是需要你同意的,这个时候你可以要求他迁出或者狮子大张口,一般来说为了不必要的麻烦原房主都会把户口迁走的。

  几点需要注意:那些情况下不能拍?(1:房子的产权不清楚的2:房子有长期租赁的几十年的那种 3:里面居住的人是债权人 死都不肯搬走的 因为他们损失也很大)另外税费也是需要大家注意点 详细点请看下面

  依据《中华人民共和国税收征收管理办法》、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》等法律法规的规定,权属转移中产生的税费,必须在产权过户时一并缴纳。

  ※所得额=成交价-原购置房屋发票金额-本次缴纳的流转税-原房产缴纳的契税。

  6.若承受人所购住宅为家庭唯一住宅,且面积小于144㎡,需享受契税优惠政策的,应到行政服务中心房产窗口开具“家庭唯一住宅证明”,并提供婚姻状况证明、户口簿(夫妻双方及未成年子女)及其他要求提供的材料。

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